房地产税收的注意事项

近两年房地产生意已经进入全民投资的阶段，不管你是短期投资，买地建房，还是长期持有等待升值，整个过程都有很多税务注意事项要提前了解。如果您是专业开发商，或者是准备成为专业开发商，您可能已经非常熟悉我们要谈的一些内容了。如果您现在准备购入一些有分割潜力的物业或者是做物业投资时，那可以看看以下我们总结的房地产税务注意事项。

1. Bright Line Test 明线测试

从2021三月 27号以后签订的买卖合同，需要使用10年的明线法则。这里特别要强调的是，这个时间线针对的是买卖合同签订的日期，而不是交割的日期。为了刺激新房的供应，政府把新房买卖上税法则从十年改成了五年。对于自住房的买卖税收免除政策，请注意并不是所有的自住房都会免除交税，比如如果你改变了自住房的使用目的，你有可能要为你曾经的自住房上部分盈利所得税，这个取决于你自住时间和出租时间的比例分配。

2. 自2021年10月1日起，于2021年3月27日及以后购入的投资房的贷款利息将不再可以抵扣房租收入。于2021年3月27日以前购入的投资房的贷款利息仍可以抵扣房租收入，但可以抵扣的部分将在未来的四个财务年度之内逐年下降，并将在2025年4月1日后不能再抵扣。大家可以看一下下面列表：

财务年度 可抵税利息支出的百分比

2020年4月1日至2021年3月31日 100%

2021年4月1日至2022年3月31日 （过渡年）&2021年4月1日至2021年9月30日 100%

2021年10月1日至2022年3月31日 75%

2022年4月1日至2023年3月31日 75%

2023年4月1日至2024年3月31日 50%

2024年4月1日至2025年3月31日 25%

2025年4月1日之后 0%

当然房地产开发商将不会受到这一政策改变的影响，利息支出仍可以抵扣收入；以民宅物业为抵押的商业贷款的利息也依然是可以抵税的，不受任何影响。

3. 分割土地 – 如果一开始目的明确的买卖土地推倒旧房子，然后分割，建立更多新房进行买卖，上税的计算就很清楚明确。但是如果涉及到自己的自住房分割，可能就会豁免上税，当然要看房产的面积还有所有者，如果是家庭信托持有，分割后的房子要上税。我们建议你在计划这样类型的分割房产时，及时咨询一下会计，了解自己是否需要上税。尽早规划。

4. 房产过户给关联人士，比如过户给子女，夫妻离异财产分割，转让房产股份给父母等等，都相当于市场交易行为，都有可能面临税收账单。

5. 当您从事房产开发项目时，签署任何房产买卖合同的时候，一定要加上subject to accountant review这一条件，否则不要签署。这样我们会仔细帮您确认您是否从未注册GST的卖家手里买地开发，这样能确保能够顺利拿到GST

6. 在做房产投资或开发的时候，一定要提前规划，提前做好专业的咨询，按照计划行动，而不是都做好了以后来告诉我们一下。不然可能一切都来不及了。

7. 不要听别人所谓的成功避税案例，来套在自己的身上找出省税捷径，每个人的背景故事都是不一样的，房地产生意涉及的税务都比较大，建议大家咨询专业会计，听取专业的建议，来让自己的利益最大化。

欢迎大家咨询和讨论关于房产的相关税法知识，我们的团队Coral Group Limited随时恭候大家的咨询。