刚购买的出租房产生的维修工作是否可以当成花费抵扣收入？

税务局今天发了学习案例，对于这个看似简单的问题，其实税务局的考量还是很深入并且全面的。下面是我总结的案例分析：

案例的纳税人是一家信托公司，最近刚购买了几处出租房产。购买时，除一处房产外，其他房产均已出租。购买后，纳税人对这些房产进行了维修和改造，工作内容包括：

1. 更换厨房设备

2. 添置洗碗机和空调

3. 更换浴室设备

4. 更换地毯和塑胶地板

5. 维修和重新粉刷外墙和内墙

6. 清洁和维修屋顶。

纳税人宣称，在购买这些房产时，它们是适用出租的，所做的工作是使其恢复原始的使用状态，并没有进 行任何改进。

因此纳税人在申报税表中报了上面花费的全部成本，但后来修改了税表，自愿更改部分金额作为资本支出。这样原始的花费就减少了。

随后税务局联系纳税人，对所有的花费申报提出质疑：他们认为每处房产的维修工作均属于资本支出， 理由有两点：1. 这笔开支是购置房产成本的一部分 2. 工作超出了普通维修和保养的范围。

最后税务局根据《收入法》第 2 条的资本限制，规定纳税人所进行的工作的相关支出不能当成花费抵扣，因为该支出是购置成本的一部分，因此属于资本支出。属于房子购买价格的一部分。纳税人不同意这个判定。

双方的争论开始，其中包括：

1.购买房产时房子自身的状况

2.是否考虑到房子的状况而在购买价格上给予了折扣

3.需要维修的原因

税务局总结了相关的法律考虑因素：

1.如果房子在购置时没有达到良好的使用状态，那么使其达到使用状态的成本更有可能是购置成本的一部分，而不是维护成本。这并不是要求该房产在购置时就不能用于纳税人的业务，而是取决于房子是否适合纳税人的目的。也就是说，纳税人是否认识到需要进一步支出才能使该房产达到他的可以长期使用的希望。根据 Odeon 案间描述，如果房子的问题不需要立即补救，也不存在危险或在可预见的未来无法使用该房产获得收入的问题，则支出更可能是花销，可以抵扣。

2.如果购买价给出折扣，折扣是因为房子出问题，卖家不维修，给出折扣让买家自己维修，这将表明支出是购买成本的一部分。如果购买价格不受房产状况影响，那么支出有可能被当成花费抵扣。然而，根据 Law Shipping 案间，双方并不需要任何关于折扣的具体协议，而是要考量是否可以合理地推断出，如果卖方自己进行维修，他的卖价是否更高。此外，税务局还认为即使在购置时不知道是否需要维修（因此无法将其计入购买价），该支出仍可 能属于资本支出，因为这只是意味着购置成本高于预期。

3.纳税人在购置房产之前对维修的需求越大，维修花费就越有可能成为购置成本的一部分。当然这并不意味着因以前的所有权而必须进行的所有维修和维护都属于资本。正如案例 T43 和案例 V167 所证实的那样。这是一个事实和程度的分析：

房子在购买时的实际状况

1.税务局认为，这些房产的状况很差，但仍适合居住，这是由于卖家推迟了维修。但是这些房产的状况几乎不符合纳税人出租的购买目的。

2.税务局依靠每个房子的照片证据来支持他们的论点，虽然有些照片描述的问题可能使物业难以出租，但很难确定这些照片是否反映了物业的总体状况，因为照片只是选择性的展示了几个房子的特定部分。

3.纳税人辩解称，这些房产符合出租用途。在收购时 大部分的房子已出租。照片中显示的状况是为讨价还价为目的而拍摄的选择性照片。房子没有那么糟糕。

4.对这些房产所做的估价表明 ，评估与纳税人的论点一致，房产的状况 "一般"，损坏主要是 外观上的，很容易修复。并指出无需立即开始维修工作。

5.税务局认为，注册估价师比任何一方都更有能力评估物业的状况以及对租金收益的影响。由于估价师认为这些物业的状况一般，而且在购买时已经出租，这表明这些房产能够用于纳税人的出租业务。

6.然而，在 W Thomas 案间之后，重点考量是房产是否适合纳税人的预期用途。案例 W7 表明，如果纳税人认识到需要进一步支出，使房产达到他所期望的长期使用条件，则支出将成为房产购置成本的一部分:

a.纳税人购置这些房产的目的是对其进行翻新，使其适合他们的预期用途。使其对愿意支付更多租金并愿意照看它们的租户具有吸引力 、 并使其达到纳税人希望的长期使用条件。这样的观点认定，即维修费用是购置成本的一部分。

b.提高物业对某类租户的吸引力并不一定意味着支出属于资本支出。但为了提高租金收益率和保护收入流而对房屋进行装修，从而提高房屋对某类租户的 吸引力，则被认为是资本支出。

是否购买价格存在折扣因素

1.购买价格是否受到房产状况的影响是相关的，因为这是对 Odeon 案裁决的核心。在 Odeon 案中，剧院的购买价格并未受到其失修状况的影响。这比较与 Law shipping案，可以合理地推断出卖方本可以为房子寻求一个更高的价格，如果卖方在出售前进行了维修，这表明价格降低是考虑到了这种状况。

2.税务局辩称，购买价格大大低于预期的市场价值。在将维修成本考虑在内后，他们估计平均而言，每处房产应当在购买时的价值都会更高。他们还指出，每套房子的购买价格都大大低于每处房产的估值。

3.然而，纳税人认为，其购买价格已接近翻修后的市场价值。只是没有那么高。并且从同一个卖家同时间购买他的多处房产时会考虑有一个折扣，比起一套一套购买。评估师是以每处房产为基础，而不是以购买多处房产为基础。这意味着，由于房产是批量购买的，因此预计购买价格将低于估值。价格低廉并不表明相对于估值的折扣是由于房产的状况造成的。

4.税务局根据税法规定，最终总结出以下事实：

a.卖家与纳税人之间的电子邮件中承认每处房产都需要进行重大维修。这表明较低的价格

部分原因是考虑到房产的状况。

b.纳税人利用这些照片试图谈判一个更低的价格，但没有成功。纳税人支付了卖家的价格，并且在支付时一定考虑到了维修成本。

c.如果卖方在出售前自己进行了这些维修工作，他们本可以为房产获得更高的价格。

d.如果纳税人或其他买主不需要维修来吸引更多的租户和提高租金收益，他们可能会愿意支付更高的价格来避免维修所涉及的额外时间和费用。

e.在确定合理的购买价格时，这笔额外的维修费用会被考虑是购置房产成本的一部分。

需要开展维修的原因

无论购买价是否有折扣，需要维修的原因也会影响到该支出是否属于成本的一部分。如果在前任屋主出租时就需要维修，但留给了新屋主。而且双方又均未提供任何证据证明在纳税人购房后出现了进一步的损坏或问题 但纳税人收购后不久就开始施工维修。税务局就会认为，需要施工的原因是为了补救卖方在使用房产时遗留下来的失修问题。这就支持了维修费用费用是购置每套房产费用的一部分。